WISO - Immobilienfinanzierung

Nachschlagewerk verwenden und sich bestimmte Abschnitte herausgreifen.

Wie gesagt: Der Schlüssel zur Immobilie liegt darin, informiert zu sein. Dabei soll dieses Buch helfen. Ob er sich letztlich für oder gegen eine Immobilie entscheidet, muss jeder für sich selbst bestimmen. Um im Bild zu bleiben: Den Schlüssel muss am Ende jeder selbst umdrehen.

Immobilienerwerb Selbstverständlich spielen vor allem finanzielle Gründe eine große Rolle, doch es gibt auch psychologische Hemmschwellen: Die meisten Immobilieninteressierten haben niemals zuvor in ihrem Leben eine so schwerwiegende und langfristige Entscheidung getroffen - sieht man einmal von Ehe und Familie ab. Es ist für viele im wahrsten Sinne des Wortes unvorstellbar, sich für eine so lange Zeit an ein Objekt zu binden. Zudem denken die meisten nur an zwei Möglichkeiten, wozu sie die Immobilie brauchen, nämlich als Kapitalanlage oder um selbst darin zu wohnen. Dabei gibt es durchaus interessante Alternativen, eine Immobilie zu erwerben oder zu nutzen.

Die Nutzung als Eigenheim Immerhin fast die Hälfte der über 36 Millionen Privathaushalte sind Eigentümer an Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen. Allerdings sind nur etwa zwei Drittel aller Haus- und Grundbesitzer Alleineigentümer von Eigenheimen oder Mehrfamilienhäusern, was wiederum das Vorurteil nährt: Die Deutschen sind im Vergleich zu den Europäischen Nachbarn so richtige Eigenheim-Muffel (die Eigenheimquote liegt in Deutschland bei rund 45 Prozent). Dennoch wünschen sich die meisten nichts sehnlicher als die eigenen vier Wände, es ist für sie nach wie vor das wichtigste Ziel im Leben.

Eine eigene Immobilie ist eine ziemlich teure Angelegenheit und bindet ihren Eigentümer unter Umständen finanziell ein Leben lang. Kurzfristig betrachtet fällt der Vermögensvergleich deutlich zugunsten des Mieters aus, gemessen daran, wie hoch seine monatliche Belastung durch die Miete im Vergleich zu den Finanzierungskosten eines Eigenheims im gleichen Zeitraum ausfällt. In der Regel ist mindestens in den ersten 15 Jahren die finanzielle Belastung des Immobilieneigentümers größer als die des Mieters.

Danach verkehrt es sich aber zunehmend ins Gegenteil. Und je mehr Jahre vergehen, umso besser schneidet der Eigenheimbesitzer ab. Unterm Strich kann ein Mieter seinem Vermieter in 30 Jahren knapp 275?000 Euro zahlen - ein Betrag, der viel sinnvoller in die eigene Immobilie investiert werden könnte. Zudem steigen ja häufig die Mieten immer weiter. Das trifft vor allem dann die Älteren unter uns. Denn wer kann schon davon ausgehen, dass die Rentenerhöhungen mit den zu erwartenden Mietsteigerungen Schritt halten? Gerade im Alter müssen deshalb Menschen immer mehr von ihrer monatlichen Rente für eine Mietwohnung ausgeben.

Immobilie als Kapitalanlage Erst die Bankenkrise 2008 und dann die folgende Finanzkrise machte vielen Anlegern klar, wie unsicher die Investition in Aktien und andere Wertpapiere quasi über Nacht sein kann. Es wuchs die Erkenntnis, dass eine Immobilie eine vergleichsweise sichere Geldanlage ist. Inflationsängste heizen das Kaufinteresse bei Immobilien zusätzlich an. Weil außerdem jahrelang zu wenige Wohnungen gebaut wurden, werden die Immobilienpreise kräftig in die Höhe getrieben. Das war nicht immer so: Immobilieneigentümer schauten um die Jahrtausendwende etwas neidisch auf alle Aktienbesitzer, die von unglaublichen Wertsteigerungen und Renditen erzählen konnten. Nach dem steilen Aufstieg der Aktie kam aber der ebenso steile Absturz.

Doch auch mit Immobilien kann man schlechte Erfahrungen machen. Es war das "Betongold" der 1990er Jahre, das Heerscharen von Steuersparern in die neuen Bundesländer trieb und in Immobilien investieren ließ, staatlich sanktioniert durch unglaublich hohe Steuergeschenke. Goldgräberstimmung in Ostdeutschland: Auf grünen Wiesen, am Rande von mehr oder weniger maroden Städten, entstanden riesige Wohngebiete und Siedlungen, deren Gebäude nach Aussehen und Ausstattung nichts zu wünschen übrig ließen. Nach dem Motto: Je teurer, desto größer die Steuervorteile.

Bei aller Steuerspar-Euphorie - oder eher -Hysterie - hatten die Immobilienanleger etwas schlicht übersehen: Es fehlten die Menschen, die es sich leisten konnten, in diesen Prachtbauten zu wohnen. Deshalb sieht es dort noch heute vielfach ähnlich wie in den Geisterstädten früherer Goldfundstätten aus. Zwar muten die Gebäude sehr schmuck an, nur sind sie leider nicht mehr bewohnt und waren es vielfach auch noch nie.

Die Immobilieneigentümer hatten nicht bedacht, dass neben der Rendite auch die Lage eines Objekts darüber entscheidet, ob es sich lohnt, sein Geld in eine Immobilie zu stecken. Das dicke Ende kam, als es mit den Steuergeschenken vorbei war.

Rendite Fehler Nummer eins, den diese Anleger gemacht haben: Der Kauf oder Bau einer Immobilie sollte sich nicht erst nach Steuern rechnen, sondern schon davor. Die erste Frage also, die sich ein Investor immer stellen muss: Bekomme ich für mein Objekt so viel Miete, dass mindestens meine Finanzierungskosten gedeckt sind? Und damit es darüber hinaus tatsächlich ein Renditeobjekt ist: Sind die Einnahmen aus der Immobilie außerdem so hoch, dass mein eingesetztes Kapital ausreichend verzinst wird, jedenfalls langfristig gesehen?

Erst dann kommen die Steuervorteile ins Spiel, die der Staat beim Bau oder Kauf einer Immobilie einräumt. Die Steuerersparnis ist quasi das Sahnehäubchen, eine Zusatzrendite, deren Höhe davon abhängt, wie geschickt man den Gestaltungsspielraum nutzt, um - wohlgemerkt: ganz legal - zusätzlich Steuern zu sparen. Im "Fall Ostdeutschland" haben sehr viele Anleger nur nach dieser Zusatzrendite geschielt und leider nie danach gefragt, ob die "eigentliche" Rendite stimmt.

Lage Fehler Nummer zwei dieser Ost-Anleger: Sie haben sich zu wenig für die Lage ihrer Immobilie interessiert und damit so ziemlich alles vernachlässigt, was Miet- und Wertzuwächse eines solchen Objekts beeinflusst. Es gibt eine alte Anlegerweisheit: Man kaufe das schlechteste Haus in der besten Lage. Der Grund ist simpel. Immobilie kommt von immobil und heißt unbeweglich. Das bedeutet: Die Lage einer Immobilie ist nicht veränderbar, wohl aber deren baulicher Zustand und Ausstattung.

Je nachdem, wo sich das Gebäude befindet, wird man in Zukunft mit Wertsteigerungen der Immobilie rechnen können. Jetzt stellt sich die Frage: Woran erkennt man eine gute Lage? Die Antwort: Es kommt auf mehrere Dinge an, zum Beispiel auf die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, auf die Infrastruktur, auf Einkaufsmöglichkeiten, auf das Schulangebot, darauf, welche kulturellen Einrichtungen vorhanden sind, wie groß der Erholungswert ist, also welche Freizeitangebote und welche Möglichkeiten der Naherholung es gibt.

Außerdem sollte darauf geachtet werden, ob sich die Immobilie in einer Gegend mit hoher Arbeitslosenquote befindet oder ob es sich um eine prosperierende Region handelt. Handelt es sich um eine Universitätsstadt (Bedarf an kleinen Wohnungen) oder um eine Vorstadt mit jungen Familien (Bedarf an größeren Wohnungen)? Letztlich hängt es auch davon ab, ob das Wohnungsangebot in der Gegend, in der man kaufen (oder bauen) will, schon groß genug ist oder ob weiterhin Nachfrage besteht.

Das sind alles Fragen zur "Lagebeurteilung", die ein Makler oder ein Hochglanzprospekt aus der Ferne mit Sicherheit nicht beantworten können. Deshalb führt kein Weg an einer persönlichen Besichtigung vorbei.

Leider hatten sich viele Käufer von Immobilien in Ostdeutschland diese Frage wohl nie gestellt. Zwar profitierten sie zunächst von der Steuerersparnis, doch irgendwann will schließlich auch das Darlehen getilgt werden. Als die versprochenen Mieterträge und deren Zuwächse ausblieben, wurde das Immobilienengagement langfristig zu einer echten Schuldenfalle.

Günstig im Alter wohnen Wer in eine Immobilie in erster Linie deshalb investiert, damit er im Rentenalter finanziell möglichst wenig belastet und unabhängig wohnen kann, hat durchaus weitere Möglichkeiten, als nur mietfrei in den eigenen vier Wänden zu wohnen: betreutes Wohnen, Verkauf auf Rentenbasis, ein Umkehrdarlehen oder das Wohnungs- und Nießbrauchrecht.

Betreutes Wohnen Betreutes Wohnen wird in Deutschland immer beliebter. Alte Menschen wohnen dabei eigenständig in abgeschlossenen Wohneinheiten, die alten- und behindertengerecht sind. Ihre Bewohner können Serviceleistungen individuell auswählen und bezahlen nur für die Hilfe, die sie wirklich beanspruchen. Das ermöglicht auch im hohen Alter ein weitestgehend unabhängiges Leben in den eigenen vier Wänden.

In diesen Anlagen kann man sich je nach Projekt und Konzept eine Wohnung mieten oder kaufen. In beiden Fällen hat man für die Miete oder die Ratenzahlungen sowie für die laufenden Kosten der Wohnung aufzukommen. Der zusätzliche Service, wie Putzen oder Einkaufen, kann je nach Wunsch hinzugekauft werden. In einigen Wohnanlagen ist es sogar möglich, als Pflegefall eigenständig zu wohnen. Allerdings kann das sehr teuer werden, unter anderem deshalb, weil die Pflege in betreuten Wohnanlagen als ambulantes Angebot angesehen wird, dessen Pflegesatz deutlich niedriger liegt als bei der stationären Pflege.

Wer sich eine solche Wohnung kauft, muss meistens sein Erspartes opfern oder eine andere Immobilie verkaufen. Oder er investiert langfristig in eine solche Immobilie, zum Beispiel über einen geschlossenen Immobilienfonds. Bei diesem Modell kann die Wohnung an jemanden vermietet werden, bis man später selbst dort einziehen möchte. Ein solcher Fonds ist wegen möglicher Sonderabschreibungen auch steuerlich interessant.

Wie bei Immobilieninvestitionen generell kommt es bei diesen Wohnanlagen auf den Preis und erst recht auf die Lage des Objekts an. Wichtig ist hier zum Beispiel eine günstige Infrastruktur, die von der Post bis zur Nahverkehrsanbindung alles bietet, damit man sich auch als älterer Mensch wohlfühlt und nicht bei den Erledigungen im Alltag ständig auf die Hilfe anderer angewiesen ist.

Vorsicht vor "umetikettierten" Wohnanlagen: Es gab in der Vergangenheit mehrere Objekte, bei denen ganz normale Wohnanlagen wegen ihrer schlechten Vermarktungs- und Verkaufschancen einfach zu Service-Wohnprojekten erklärt wurden. Ein möglicher Indikator, um "echte" von "umetikettierten" Anlagen unterscheiden zu können, ist die DIN-Norm 77800, die für interessierte Kunden, aber auch für Bauträger und Dienstleistungsanbieter entwickelt wurde, um einen einheitlichen Qualitätsmaßstab zur Verfügung zu haben. Sie ist eine Dienstleistungs- und keine Produktnorm, das heißt, nicht die baulichen Anforderungen bilden den Schwerpunkt, sondern die unter dem Begriff betreutes Wohnen zu fassenden komplexen Dienstleistungen. Die Norm behandelt deshalb ganz unterschiedliche Aspekte, also die erforderliche Transparenz des Leistungsangebots, zu erbringende Grund- und Wahlleistungen, die Anforderungen an das Wohnangebot (zum Beispiel an Größe und Ausstattung, ob es behindertengerecht ist), aber auch Fragen der Vertragsgestaltung.

Die Mehrkosten, die zur Einhaltung der Norm anfallen, sind gar nicht so hoch. Experten meinen, dass sie höchstens um 5 Prozent über den Kosten anderer Wohnungen liegen sollten. Teuer ist das Service-Wohnen vor allem durch die Gemeinschaftsanlagen, die anteilig gezahlt werden müssen. In Großstädten wie München muss teilweise doppelt so viel für eine solche Wohnung gezahlt werden wie für eine herkömmliche. Ungerechtfertigt, meinen die Experten.

Wichtig ist auch, wie hoch die Grundpauschale ist, die alle Bewohner für die Notrufanlage oder Gebäudeinstandhaltung entrichten müssen. Die Pauschale liegt in der Regel zwischen 30 und 100 Euro im Monat.

Verkauf auf Rentenbasis Eine Alternative ist der Verkauf der eigenen Immobilie auf Rentenbasis. Das bedeutet: Jemand kauft die Immobilie, indem er dem Eigentümer anstelle des Kaufpreises in den nächsten Jahren eine laufende Rente zahlt. Diese Rente steuert zum Lebensunterhalt des Verkäufers bei. Dabei kann das Rentenmodell ganz unterschiedlich gestaltet sein, etwa als gleich hohe monatliche Zahlungen oder als hoher Einmalbetrag, dem geringere Rentenbeiträge folgen. Ein Rentenvertrag muss notariell beurkundet werden.

Man kann sich für eine Leib- oder eine Zeitrente entscheiden. Eine Leibrente wird bis zum Tode des Verkäufers gezahlt und bedeutet aus seiner Sicht Sicherheit bis an sein Lebensende. Dafür sind die monatlichen Raten geringer. Bei einer Zeitrente werden die Höhe und die Anzahl der Renten genau festgelegt. Lebt der Verkäufer länger, muss er ohne diese Zusatzrente auskommen. Deshalb wird in den meisten Fällen eine Leibrente vereinbart.

Problematisch ist die Höhe der Rentenzahlungen. Zum einen richtet sie sich nach dem Kaufpreis der Immobilie, meistens nach dem Verkehrswert (siehe auch Kapitel Abschreibungen Seite 198), wobei auch geklärt werden muss, wie hoch dieser Kaufpreis Jahr für Jahr verzinst werden soll. Zum anderen muss die Lebenserwartung des Verkäufers berücksichtigt werden. Daraus ergibt sich die Laufzeit und mit der Vereinbarung über die Verzinsung des Kaufpreises auch die Höhe der zukünftigen Rentenzahlungen.

Für die Rentenzahlungen gelten folgende Grundsätze, die der Bundesfinanzhof aufgestellt hat (Urteil v. 18.5.2010, AZ: X R 32-33/01):
Der Ertragsanteil, also der Zinsanteil aus den Rentenzahlungen, kann nicht als Sonderausgabe abgezogen werden. Er stellt ein Entgelt für die Überlassung von Kapital dar.

Nur für den Sonderfall der Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen kommt ein steuerlicher Abzug als dauernde Last in Betracht. Wenn wie im Regelfall die wiederkehrenden Leistungen jedoch als Veräußerungsrente auf einem entgeltlichen gegenseitigen Austauschvertrag beruhen, kommt es nur zu einer zeitlich gestreckten entgeltlichen privaten Vermögensumschichtung.

Beim Empfänger wird der Ertragsanteil im Rahmen der Renteneinkünfte und nicht im Rahmen der Kapitaleinkünfte versteuert. Damit ist der nur bei Kapitaleinkünften abziehbare Sparerfreibetrag bzw. Sparer-Pauschbetrag nicht anwendbar.

Eine ähnliche Konstruktion mit einer völlig anderen Zielrichtung ist die vorweggenommene Erbfolge: Eltern überlassen ihren Kindern schon zu Lebzeiten eine vermietete Immobilie mit der Maßgabe, dass ihnen aus den Mieteinkünften Versorgungsleistungen zukommen, etwa in Form von Rentenzahlungen. Das kann auch steuerlich sehr interessant sein, denn unter bestimmten Voraussetzungen sind für die Kinder diese Unterhaltszahlungen als Sonderausgaben bei der Einkommensteuer abzugsfähig. Im Gegenzug müssen die Eltern diese Leistungen zwar versteuern, unterliegen aber unter Umständen einem viel geringeren Steuersatz als ihre Kinder, weil sie im Ruhestand sind und weniger Einkommen haben.

Umkehrdarlehen Seit einiger Zeit bieten Kreditinstitute in Deutschland sogenannte Umkehrdarlehen an. Eigenheimbesitzer können damit ihr monatliches Einkommen aufbessern, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen; am Grundbucheintrag ändert sich nichts. Der Kreditgeber zahlt das Darlehen entweder in einem einmaligen Betrag oder in monatlichen Raten aus. Im Gegenzug belastet er die Immobilie in Höhe des Kredits inklusive Zinsen. Voraussetzung für ein Umkehrdarlehen ist, dass die Immobilie ganz oder wenigstens nahezu schuldenfrei ist.

Der Vertrag endet in der Regel mit dem Tod des Kreditnehmers. Die Erben müssen dann entscheiden, ob sie das Darlehen zurückzahlen und das Haus behalten wollen oder ob sie die Immobilie dem Kreditgeber überlassen, der damit das Kreditkonto ausgleicht. Erzielt das Institut dabei einen Erlös, der über die Darlehenssumme hinausgeht, bekommen die Erben den Restbetrag.

Interessant ist ein Umkehrdarlehen für denjenigen, der keine Kinder hat oder bei dem die Erben kein Interesse daran haben, die Immobilie selbst zu nutzen. Der finanzielle Verlust bei einem frühzeitigen Tod ist - anders als bei einer Leibrente - klein. Sollte der Kreditnehmer nur wenige Monate nach Vertragsabschluss sterben, sind auch seine Schulden gering.

Der Kreditgeber geht aus seiner Sicht bei einem Umkehrdarlehen ein erhöhtes Risiko ein, weiß er doch zum Beispiel nicht, wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden, wie viel also die Immobilie am Ende der Laufzeit wert ist, und - eng damit verknüpft - wie alt der Kreditnehmer wird. Der Beleihungswert liegt deswegen manchmal nur bei 30 bis 40 Prozent (siehe auch das Kapitel Beleihungswert auf Seite 71?ff.), weswegen die monatlichen Auszahlungen auch sehr gering ausfallen können. Alternativ kann die Rente auch über eine vorab festgelegte Zeit vereinbart werden. Das minimiert das Risiko für den Kreditgeber und erhöht die Rente. Leben die Eigentümer nämlich dann länger, wird die Rentenzahlung eingestellt. In jedem Fall gilt: Je älter der Immobilieneigentümer bei Vertragsabschluss ist, umso höher sind die monatlichen Zahlungen.

Wohnungs- und Nießbrauchrecht Es besteht außerdem die Möglichkeit, die eigene Immobilie zu verkaufen, sich aber vertraglich das Recht einräumen zu lassen, die Immobilie oder wenigstens einen Teil davon weiter bewohnen zu dürfen (Wohnungsrecht) oder sämtlichen Nutzen aus der Immobilie ziehen zu können (Nießbrauchrecht).

Der Fall des Wohnungsrechts kann dann interessant sein, wenn es sich zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus handelt. Die Immobilie wird verkauft, man lässt sich aber das Recht einräumen, eine der Wohnungen selbst zu nutzen, das heißt, sie auch vermieten zu dürfen, ohne dass der Eigentümer dagegen etwas einwenden kann. Die anderen Wohneinheiten werden vom Eigentümer bewirtschaftet. Häufig wird ein Wohnungsrecht im Familienverbund eingeräumt, wenn zum Beispiel die Eltern den Kindern ein Haus überlassen. Ein Wohnungsrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Es ist weder vererb- noch veräußerbar, es sei denn, dies ist im Vertrag gestattet. Wenn der Rechteinhaber dort ausdrücklich auf die Ausübung seines Rechts verzichtet, kann die Überlassung des Wohnrechts sogar formlos erfolgen beziehungsweise sich stillschweigend vollziehen.

Ähnlich dem Wohnungsrecht, nur viel umfänglicher, ist das Nießbrauchrecht. Sehr weit gefasst kann dieses Recht bedeuten, dass jemand eine Immobilie verkauft, der Nutzen daraus aber bei ihm als Nießbraucher verbleibt. So kann zum Beispiel ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkauft werden, sodass der Eigentümer wechselt, doch sämtliche Mieteinnahmen gehen an den Nießbraucher.

Normalerweise muss der Nießbraucher dann auch sämtliche Lasten tragen, die mit der Bewirtschaftung einer Immobilie verknüpft sind. Diese Nutzungsrechte können aber modifiziert werden, beispielsweise so, dass der Eigentümer sämtliche Lasten trägt. Umgekehrt können auch die Nutzungsrechte für den Nießbraucher eingeschränkt werden. Ein Nießbrauchrecht muss jedenfalls beurkundet und im Grundbuch eingetragen sein. Das Recht erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers.

Nießbrauchrechte werden häufig im Familienverbund angewendet. Die Eltern überlassen ihren Kindern beispielsweise eine Immobilie, verbringen dort aber ihren Lebensabend, und mit ihrem Tod geht der Nutzen aus dieser Immobilie an die Kinder über.

Bei einem Zuwendungsnießbrauch lassen sich Mieteinkünfte auf andere übertragen, etwa auf die eigenen Kinder. Die Eltern bleiben beim Zuwendungsnießbrauch Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten, den Ertrag haben aber andere, was im Grundbuch eingetragen wird. Der Vorteil: Kinder, egal welchen Alters, haben einen eigenen Grundfreibetrag beim Finanzamt. Die Nachteile: Es geht die Abschreibung verloren, weil der Immobilieneigentümer keine Einnahmen mehr hat. Der Nutznießer wiederum hat kein Abschreibungsrecht, weil er keine Anschaffungs- und Herstellungskosten hatte.

Der Zuwendungsnießbrauch unterliegt als Schenkung der Steuer, und zwar generell mit dem sogenannten Kapitalwert des Nießbrauchs. Das ist der hochgerechnete Finanzvorteil des Nutznießers. Dafür gibt es wie bei anderen Schenkungen auch alle zehn Jahre wieder neu die steuerlichen Freibeträge.

Beim Vorbehaltsnießbrauch wird der Nutznießer neuer Eigentümer, die Erträge bleiben beim alten Eigentümer. Die verfügen zwar nicht mehr über das Eigentum selbst, können aber weiter über die Erträge Werbungskosten sowie Abschreibungsabzug geltend machen. Eltern können so ihr Vermögen nach und nach auf die Kinder übertragen und die alle zehn Jahre möglichen Freibeträge ausschöpfen. Damit lässt sich oft verhindern, dass beim späteren Erbfall die Kinder Erbschaftsteuer zahlen müssen, weil die Freibeträge überschritten wurden.

Wohnungs- und Nutzungsrechte haben unterm Strich zwei entscheidende Nachteile: Zum einen ist eine mit diesen Rechten belastete Immobilie praktisch unverkäuflich, was ja durchaus im Sinne der Rechte-Inhaber sein mag. Zum anderen sind damit in einigen Fällen - je nach Vertragskonstruktion - erhebliche steuerliche Nachteile verknüpft, sowohl für den Eigentümer als auch für den Rechte-Inhaber. Wer sich also zu einem solchen Schritt entschließt, sollte vorab einen in Immobilienangelegenheiten gewieften Steuerberater zurate ziehen.

Fazit Langfristig rechnet sich Immobilieneigentum gegenüber der Miete. Wer sich eine Immobilie als Kapitalanlage anschafft, sollte zunächst auf zwei Dinge achten:
- auf die Rendite des eingesetzten Kapitals, und zwar vor Steuern, - auf die Lage der Immobilie, die für die Wertentwicklung entscheidend ist.

Wer seine Immobilie in erster Linie als eine Form der Altersvorsorge betrachtet, der hat im Alter neben der Selbstnutzung vielfältige Möglichkeiten der Verwendung und Verwertung.