Mietverhältnisse beenden - inkl. Arbeitshilfen online

Wenn dem Mieter eine Kündigung ins Haus flattert, ist er nicht schutzlos: Er kann unter bestimmten Umständen einer ordentlichen Kündigung mit Kündigungsfrist und einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

7.1 Besondere Härte
Diese Möglichkeit hat der Mieter in Fällen, in denen die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine besondere Härte bedeuten würde (Paragraph 574 Abs. 1 BGB).

Wann greift die Sozialklausel nicht?
Nicht anwendbar ist die Sozialklausel bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter wegen der Vertragsverletzung des Mieters zwar ordentlich kündigt, aber zu einer fristlosen Kündigung berechtigt wäre.

ACHTUNG
Hat der Mieter gekündigt, ist ein Widerspruch ausgeschlossen, ebenso bei Abschluss
eines Mietaufhebungsvertrags.

Natürlich muss die Kündigung des Vermieters wirksam sein. Eine unwirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht und bedarf deshalb auch keines Mieterwiderspruchs.

Die Sozialklausel ist außerdem in folgenden Fällen nicht anwendbar:

Der Wohnraum ist nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet.
Die Wohnung ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Der Wohnraum wurde durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege angemietet.
ACHTUNG
Für den Widerspruch des Mieters ist die Schriftform erforderlich (Paragraph 574b Abs. 1 BGB), eine Begründung muss er nicht umfassen. Schon im Kündigungsschreiben sollte der Vermieter den Mieter auf dessen Widerspruchsrecht und die dafür erforderliche Form und Frist hinweisen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. Soweit der Vermieter nicht auf diese Frist im Kündigungsschreiben hingewiesen hat, kann der Mieter auch noch im Räumungsprozess den Widerspruch erklären.

Vorwort

Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung

Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?

• Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung
• Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens
• Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten
• Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung
• Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung
• Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung

Formalien bei einer Kündigung

• Welche Vorgaben sind zu beachten?
• Zugang der Kündigung
• Eindeutigkeit der Kündigung

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter

• Berechtigtes Interesse
• Einzuhaltende Kündigungsfristen
• Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts
• Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters
• Kündigung wegen Eigenbedarfs
• Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung
• Sonstige Kündigungsgründe

Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter

• Wichtiger Grund
• Zahlungsverzug
• Unpünktliche Mietzahlungen
• Zahlungsverzug mit der Mietkaution
• Störung des Hausfriedens
• Gefährdung der Mietsache und unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte
• Sonstiger vertragswidriger Gebrauch
• Sonstige Gründe für eine fristlose Kündigung
• Wann kann der Vermieter nicht fristlos kündigen?

Kündigung durch den Mieter

• Ordentliche Kündigung durch den Mieter
• Außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter

Sonderkündigungsrechte

• Besondere Kündigungsrechte des Vermieters
• Besondere Kündigungsrechte des Mieters

Schutz des Mieters durch die Sozialklausel

• Besondere Härte
• Wonach die Gerichte entscheiden

Kathrin Gerber ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Fachanwältin für Steuerrecht. Frau Gerber ist insbesondere auf Miet- und Immobilienrecht sowie Erbrecht spezialisiert. Ihre Rechtsanwaltskanzlei in München betreibt Frau Gerber in Kooperation mit Rechtsanwältin Andrea Nasemann. Seit 2001 ist Frau Gerber als Beraterin für den Haus- und Grundbesitzerverein München tätig.