WEG-Reform 2007, m. CD-ROM

einer Beschluss-Sammlung. Jedoch war es seit jeher Aufgabe des Verwalters - in aller Regel als Versammlungsleiter -, die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen mit den dort gefassten Beschlüssen nicht nur zu erstellen (§ 24 Abs. 6 Satz 1 WEG), sondern auch zu archivieren bzw. aufzubewahren (vgl. u. a. Bärmann/Pick, § 24 Rn. 14). Korrespondierend mit diesen Pflichten hatte jeder Wohnungseigentümer ein jederzeitiges Einsichtsrecht in die Protokolle (§ 24 Abs. 6 Satz 3 WEG). Vereinzelt enthalten bereits bestehende Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen die Verpflichtung zum Führen einer Beschluss-Sammlung.

Zur Verbesserung der Information und Transparenz gefasster Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist künftig jedenfalls aufgrund der Bestimmung des § 24 Abs. 7 WEG n. F. eine Beschluss-Sammlung zu führen.

Hinweis

Die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung ersetzt nicht die weitere Verpflichtung, über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift anzufertigen. Die Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG ist nämlich ihrem gesamten Inhalt nach unverändert geblieben. Das Führen der Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG n. F. stellt vielmehr eine zusätzliche Verpflichtung dar.
7.2.2 ZWECK

Die Neuregelung hat in erster Linie den Schutz der Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern im Auge. Diese sollen sich über die bestehende Rechts- bzw. Beschlusslage informieren können, da Beschlüsse zur Geltung gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 3 WEG a. F. bzw. § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. nicht der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Dies gilt nach § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. im Übrigen auch für vom Gesetz bzw. einer Vereinbarung abweichende Mehrheitsbeschlüsse auf Grundlage einer Öffnungsklausel (siehe hierzu vertiefend Kap. 4.3).

Hinweis

Die Wirksamkeit der Beschlüsse hängt nicht davon ab, ob diese in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden oder nicht. Anderenfalls hätte es der Verwalter in der Hand, durch Nichteintragung bestimmter Beschlüsse die Beschlussfassung zu torpedieren (arg. OLG Düsseldorf v. 1.10.2004, 3 Wx 207/04, NJW-RR 2005, 165).

Wie die Bestimmung des § 10 Abs. 3 WEG a. F. bzw. § 10 Abs. 4 WEG n. F. ebenso zum Ausdruck bringt, bedürfen auch richterliche Entscheidungen nach § 43 WEG n. F. zu ihrer Wirksamkeit gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer nicht der Eintragung ins Grundbuch. Dies ist auch der Grund, warum neben den verkündeten Beschlüssen ebenso Urteilsformeln von Entscheidungen gemäß § 43 WEG n. F. in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind. Denn neben Vereinbarungen und Beschlüssen prägen auch richterliche Entscheidungen die Rechtslage und Verwaltungspraxis innerhalb der Gemeinschaften.

Hinweis

Selbstverständlich dient die Beschluss-Sammlung nicht nur dem Schutz und der Information der Rechtsnachfolger, sondern auch der Wohnungseigentümer selbst: Beschlüsse sind mit ihrer Verkündung "in der Welt" und entfalten - soweit sie nicht nichtig sind - Rechtswirkung. Gerade im Hinblick auf Beschlussanfechtungen können insbesondere Wohnungseigentümer, die an der betreffenden Wohnungseigentümerversammlung nicht teilgenommen haben, unmittelbar nach der Versammlung überprüfen, ob und welche Beschlüsse gefasst wurden, ohne auf das Versammlungsprotokoll warten zu müssen.

Die Wohnungseigentümer können den Verwalter im Übrigen durch entsprechenden Mehrheitsbeschluss verpflichten, auch ältere - also vor dem Inkrafttreten des WEG-Reformgesetzes gefasste - Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Ist jedenfalls eine nachträgliche Sammlung von Beschlüssen und richterlichen Entscheidungen ohne Weiteres möglich, entspricht eine derartige Verpflichtung ordnungsmäßiger Verwaltung. Ist aber eine nachträgliche Bestandsaufnahme aufgrund der Vielzahl vorhandener Beschlüsse und Entscheidungen nicht möglich oder kann die Beschlusslage aus anderen Gründen nicht mehr nachvollzogen werden, "beruht dies auf Umständen in der Vergangenheit, mit denen die heute in der Gemeinschaft verbundenen Eigentümer und der derzeit bestellte Verwalter nicht belastet sein sollen" (BT-Drucks. 16/887). Eine grundsätzliche Verpflichtung, vor dem Inkrafttreten der Reform verkündete Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen, besteht jedenfalls nicht.
7.2.3 EINSICHTNAHME

Gemäß § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG n. F. hat jeder Wohnungseigentümer oder ein Dritter, den ein Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, das Recht, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen.

Beim Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG n. F. dürften dieselben Grundsätze gelten wie im Fall des Einsichtsrechts nach § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG. So muss der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interesse an der Einsicht darlegen. Ermächtigt der Wohnungseigentümer einen Dritten zur Einsicht, so wird er korrespondierend zur Rechtslage beim Einsichtsrecht nach Abs. 6 Satz 3 auch die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen haben. Ein entsprechendes Einsichtsrecht des Dritten wird daher nur dann zulässig sein, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme hat. Dies wird jedenfalls beim Kaufinteressenten stets der Fall sein, da die Verpflichtung zum Führen der Beschluss-Sammlung ja in erster Linie dem Schutz der Rechtsnachfolger dienen soll. Ein eigenes Einsichtsrecht wird dem Dritten jedoch durch § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG n. F. nicht eingeräumt.

Von dem Einsichtsrecht ist auch das Recht umfasst, entsprechende Ablichtungen bzw. Ausdrucke anzufordern (BT-Drucks. 16/887). Dies ist nichts Neues und korrespondiert mit der bisherigen Rechtslage hinsichtlich des Einsichtsrechts gemäß § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG (OLG Zweibrücken v. 26.10.1990, 3 W 79/90, WE 1991, 333; OLG Karlsruhe v. 21.4.1976, 3 W 8/76, MDR 1976, 758).

Hinweis

Das Gewähren der Einsicht in die Beschluss-Sammlung sowie die Anfertigung von Ablichtungen bzw. Ausdrucken bedeuten einen erhöhten Verwaltungsaufwand. Verwalter sollten auf eine entsprechende Kostenerstattung drängen und diese beschließen lassen. Die Möglichkeit der Beschlussfassung über ein entsprechendes Entgelt eröffnet § 21 WEG Abs. 7 WEG n. F. (siehe Kap. 4.6).
7.2.4 WER MUSS DIE BESCHLUSS-SAMMLUNG FÜHREN?7.2.4.1 VERWALTER

Die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung obliegt in erster Linie dem Verwalter, wie § 24 Abs. 8 Satz 1 WEG n. F. deutlich macht. Sofern er dieser Verpflichtung nicht oder nicht ordnungsgemäß nachkommt, stellt dies in aller Regel einen wichtigen Grund für seine Abberufung dar (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG n. F.). Im Übrigen haftet der Verwalter den Wohnungseigentümern nach allgemeinen Grundsätzen. So kann eine Schadensersatzpflicht wegen Schlechterfüllung des Verwaltervertrags infrage kommen, ergänzt durch die im Wohnungseigentumsgesetz und in der Gemeinschaftsordnung geregelten Pflichten.

Hinweis

Der Verwalter haftet hingegen nicht gegenüber einem künftigen Erwerber, der Einsicht in die Beschluss-Sammlung nimmt. Dies ist zwar dem Gesetz nicht zu entnehmen, kommt jedoch in der Gesetzesbegründung deutlich zum Ausdruck (BT-Drucks. 16/887).
7.2.4.2 WOHNUNGSEIGENTÜMER

Ist ein Verwalter nicht bestellt, obliegt die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG n. F. zunächst dem Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung. Die Wohnungseigentümer können für diese Aufgabe auch einen anderen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss bestimmen. Soweit dieser entgegen seiner Pflicht die Beschluss-Sammlung nicht, unvollständig oder fehlerhaft führt, sieht das Gesetz keine Sanktionierung vor. Eine solche ist auch überflüssig, da nach § 21 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung hat, der notfalls gerichtlich durchsetzbar ist.

Ist ein Wohnungseigentümer zum Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt, trifft ihn selbstverständlich auch die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung. In diesem Fall ist es nicht möglich, die Aufgabe durch Mehrheitsbeschluss auf einen anderen Wohnungseigentümer zu übertragen.
7.2.5 FORM

Hinsichtlich der Form der Beschluss-Sammlung enthält das Gesetz keine Vorgaben. Sie kann also in schriftlicher Form z. B. in einem Ordner oder auch in elektronischer Form als Computerdatei geführt werden. Entscheidend ist, dass eine jederzeitige Einsichtsmöglichkeit für die Wohnungseigentümer oder für ermächtigte Dritte (potenzielle Erwerber) besteht. Da Computerdateien jederzeit problemlos ausgedruckt werden können, empfiehlt es sich, die Beschluss-Sammlung elektronisch zu führen.

Die Beschluss-Sammlung muss in erster Linie zweckmäßig und übersichtlich geführt werden. Im Einzelfall kann es sinnvoll sein, ein Inhaltsverzeichnis anzulegen, in dem auch der Gegenstand eines Beschlusses in Kurzform bezeichnet wird (BT-Drucks. 16/887).