Non-Performing Loans in Deutschland (PDF)

und Bewertung kommt es zur Abgabe eines bindenden Angebotes durch die jeweiligen Interessenten.

Kapitel 2.3, Due Diligence:

Einer der wichtigsten Schritte einer NPL-Transaktion ist die Durchführung einer Due Diligence Prüfung. Im deutschen Sprachgebrauch wird sie häufig als „Sorgfältigkeitsprüfung“ bezeichnet. Beim Verkauf ist sie einer der wichtigsten Aspekte und stellt mit großer Arbeitsbelastung und Komplexität hohe Anforderungen an die beteiligten Vertragspartner. Nach Froitzheim stellt die Due Diligence sogar die „größte Herausforderung einer NPL-Transaktion“ dar. Die Due Diligence ist ein „stichtagsbezogenes, klar strukturiertes, planvolles Preisfindungsverfahren zur Bewertung der Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken, d.h. der Werthaltigkeit des Kreditportfolios“.

Vor der zweiten und abschließenden Bieterrunde werden alle für die ausgewählten Investoren relevanten Informationen in einem Datenraum (Data Room) im Hause des Verkäufers zur Verfügung gestellt. Im Datenraum herrschen festgelegte Regeln, die einen vertraulichen Umgang gewährleisten und sicherstellen, dass die Prüfer gleichermaßen unterstützt werden. Die Investoren, meist durch beauftragte externe Experten (Banken, Anwälte und Wirtschaftsprüfer) vertreten, müssen die Kaufobjekte einer intensiven Untersuchung unterziehen, um diese beurteilen zu können.

Im Rahmen der Due Diligence spielen folgende Berater eine wichtige Rolle: Wirtschaftsprüfungsgesellschaften, Immobiliensachverständige, Rechtsanwaltsbüros und letztendlich die Servicegesellschaften. Während dieser Portfolioanalyse wählen die Investoren im Stichprobenverfahren einzelne Engagements aus und führen Einzelprüfungen durch. „Nur wenn es gelingt, zu jeder im Kreditportfolio befindlichen Forderung alle Informationen zu Kreditnehmern und Sicherheiten zusammenzutragen, kann überhaupt eine wirtschaftlich sinnvolle NPL-Transaktion zustande kommen.“ Des Weiteren gibt die Due Diligence dem zukünftigen Servicer Aufschluss über den Umfang der bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen und somit Hinweise auf mögliche Lösungsansätze.

Ziel der Due Diligence ist folglich die Gewinnung eines umfassenden Überblicks über das zum Verkauf stehende Portfolio, um letztlich ein verbindliches Kaufpreisangebot zu ermöglichen. Die Zeitspanne der Due Diligence beträgt je nach Größe des Portfolios, Datenqualität und Homogenität der Forderungen sowie Anzahl der eingebundenen Investoren sechs bis acht Wochen. Im Rahmen der Due Diligence sind diverse Themenbereiche zu unterscheiden:

- Wirtschaftliche (Commercial Due Diligence).

- Rechtliche (Legal Due Diligence).

- Steuerliche (Tax Due Diligence).

Die Commercial Due Diligence umfasst beispielsweise folgende Bereiche:

- Werthaltigkeit, Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit der Forderungen und

Sicherheiten.

- Analyse der Schuldnerbonitäten, Liquiditätssituationen und Wertrelationen der

Sicherheiten zu den Forderungen.

- Kreditlaufzeiten, Tilgungsprofile, Verzinsungen, Zahlungshistorie und

Wertberichtigungen.

Die Legal Due Diligence bezieht sich u.a. auf folgende Punkte:

- Wirksamkeit der Kreditverträge und Sicherheitenbestellungen.

- Informationen über Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzverfahren.

- Verjährungsprobleme, AGBs und andere Formerfordernisse.

Unter Legal Due Diligence wird dabei die rechtliche Prüfung des vorhandenen Aktenbestandes verstanden. Die Due Diligence soll auch rechtlich umfassende Klarheit über den Kaufgegenstand bringen. Ein weiterer wesentlicher Prüfungspunkt der Legal Due Diligence ist die Prüfung der Portfoliobesicherung. Die Art der Besicherung hat nicht nur Einfluss auf die Werthaltigkeit des Portfolios, sondern auch auf die Vorgehensweise, die Art der Bewertung und den erforderlichen Informationsbedarf im Rahmen der Due Diligence. Im Wesentlichen lassen sich drei Kreditarten mit unterschiedlicher Besicherung darstellen:

- Immobilienkredite an Privatleute (grundpfandrechtlich gesicherte Wohnungsbaukredite, gekennzeichnet durch standardisierte Kreditverträge und homogene Strukturen und große Stückzahl).

- Grundpfandrechtlich gesicherte Firmenkundenkredite zum Erwerb von gewerblich genutzten Immobilien (diese Darlehen sind deutlich komplexer und größer und erfordern dadurch einen höheren Bewertungs- und Analyseaufwand).

- Nicht besicherte Konsumenten- oder Firmenkredite mit hoher Komplexität und erheblichem Analyseaufwand (diese Kredite besitzen den geringsten Homogenitätsgrad und aufgrund der nicht vorhandenen Sicherheiten stehen Bonität und Zahlungshistorie im Vordergrund).

Da im Falle von gekündigten Krediten ohnehin kein Kapitaldienst mehr geleistet werden kann, liegt der Schwerpunkt der NPL Due Diligence folglich nicht auf der Bonitätsanalyse, sondern auf der Ermittlung der Werthaltigkeit der Immobile. Die Analyse der wesentlichen Kenndaten der Immobilie beinhaltet Flächenangabe, Mieteinnahmen, Leerstand, Laufzeit, Ausgestaltung der Mietverträge und Brutto- oder Nettoeinnahmen.

Eine sorgfältige Due Diligence verursacht zwar hohe Transaktionskosten, führt in der Regel aber beim späteren Verkauf zu höheren Angeboten. Scholz und Hofmann weisen daraufhin, dass bei intransparenter Aktenlage sogar pauschal Preisabschläge vorgenommen werden. Aus diesem Grund ist es maßgeblich, das die Vollständigkeit, Verlässlichkeit und Aktualität der durch die veräußernde Bank bereitgestellten Informationen gewährleistet ist.

Die Due Diligence ist also ein wesentliches Kriterium für den erfolgreichen Verkauf eines NPL-Portfolios. Sie ist mit der Prüfung im Rahmen eines M&A-Prozesses vergleichbar. Im daran anschließenden Bietverfahren wird den Investoren die Möglichkeit gegeben, ein verbindliches Angebot abzugeben. In der Regel bekommt der Meistbietende den Zuschlag, da die Qualität der Investoren und deren Erstangebot bereits in der ersten Phase überprüft wurde."