Rückstellungen für die Instandhaltung von Wohnimmobilien (PDF)

Inhaltsangabe:Einleitung:
Die Kosten für die Erhaltung und Wiederherstellung des Nutzwertes einer Immobilie werden durch Rückstellungen abgedeckt. Sie sollen Höhe und Fälligkeit von künftigen Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtigen. Fehler bei der Ermittlung der anzusammelnden Rückstellungen können als Folge fehlender Mittel zu einem Instandhaltungsstau bzw. Sonderumlagen oder im umgekehrten Fall zu einer unnötigen Bindung von Kapital mit unzureichender Verzinsung führen. Für größere und komplexe Immobilien sollten deshalb Ergebnisse aus objektspezifischen und bautechnisch orientierten Untersuchungen vorliegen, um angemessene Rückstellungsansätze ableiten zu können.
Die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien erfordert ein vorausschauendes Handeln und Kalkulieren der in Zukunft entstehenden Kosten für Wartung, Inspektion und Instandsetzung und für eventuell anfallende Kosten für Modernisierung und Revitalisierung. Der Bereich der Immobilienverwaltung wird häufig von Fachleuten der Betriebswirtschaft ausgeübt, die eine gute betriebswirtschaftliche Verwaltung leisten, sich aber im Bereich der Rückstellungsbildung auf allgemeine Kennzahlen und einfache Formeln berufen. Tatsächlich aber sollte die Höhe der entstehenden Kosten für die Instandhaltung für jedes Gebäude individuell berechnet werden.
Die Vielfalt der kostenrelevanten Elemente in Gebäuden für die Instandhaltung ist groß. Es sollte für jedes Gebäudeteil abgeschätzt werden, wann eine Reparatur bzw. Neueinbau erforderlich ist. Die zeitliche Abschätzung und die erwartete Höhe der Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen erfordert bautechnisches Verständnis. Die fachliche Beurteilung und das spezielle Wissen über Baustoffe und Bautechniken sind erforderlich.
Schäden, die frühzeitig erkannt und repariert werden, verhindern ein Ausweiten des Schadens auf andere Bauteile. Wird ein Schaden erst spät entdeckt, oder ist eine Renovierungsmaßnahme wegen fehlender Rückstellungen erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich, kann der Schaden durch Witterungseinflüsse oder durch den täglichen Gebrauch Ausmaße annehmen die ein Vielfaches des ursprünglichen Schadens betragen.
Als Folge mangelnder Wartung und Inspektion können Ausfälle von technischen Einrichtungen und Bauteilen einer Immobilie zu Schäden führen deren Regulierung für den Mieter bzw. Eigentümer nicht nur durch Geldwerte zu ersetzen sind.
Eine kontinuierliche Kontrolle, eine stetige Datenerfassung und Datenauswertung und eine verlässliche Abschätzung [...]