Betriebskosten in der Praxis, m. CD-ROM

Sie können die Betriebskosten neben der Grundmiete als Betriebskostenvorauszahlung oder als Betriebskostenpauschale auf den Mieter abwälzen, § 556 Abs. 2 BGB. Eine Betriebskostenpauschale liegt dann vor, wenn der Mieter einen festen monatlichen Betrag für die Betriebskosten bezahlt, ohne dass hierüber nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erfolgt.

HINWEIS:

Für die Heiz und Warmwasserkosten können Sie eine Pauschale nicht vereinbaren. § 6 der Heizkostenverordnung sieht zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Eine Ausnahme gilt nur für das vom Vermieter selbst bewohnte Zweifamilienhaus. Hier ist durch Individualvereinbarung eine Pauschale bzw. Bruttowarmmiete möglich (s. Kapitel 12 "Einzelne Probleme der Heiz und Warmwasserkostenabrechnung").

Die Vereinbarung von Pauschalen hat für den Vermieter grundsätzlich den Vorteil, dass er sich am Ende eines Abrechnungszeitraums die Erstellung der Betriebskostenabrechnung erspart und auch Streitigkeiten mit dem Mieter über eventuelle Betriebskostenachzahlungen aus dem Weg gehen kann.

Andererseits trägt der Vermieter grundsätzlich das Risiko steigender Betriebskosten. Der Mieter seinerseits muss damit rechnen, dass die Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten unter dem von ihm gezahlten Pauschalbetrag liegt.

Auch wenn die Vereinbarung einer Pauschale für die Betriebskosten einen Verzicht auf die Weitergabe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten seitens des Vermieters bedeutet, heißt das nicht, dass die Höhe der vertraglich festgesetzten Pauschale für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses unveränderbar ist. Sowohl eine Erhöhung als auch eine Ermäßigung der Pauschale sind möglich.

VORWORT ZUR 4. AUFLAGE

ABKüRZUNGSVERZEICHNIS

1 WAS VERSTEHT MAN UNTER BETRIEBSKOSTEN"?
1.1 Betriebskosten gemäß
1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung

2 WIE SIE DIE BETRIEBSKOSTEN AUF DIE MIETER UMLEGEN KöNNEN
2.1 Gesetzliche Grundlagen für die Umlage der Betriebskosten
2.2 So schaffen Sie die vertragliche Grundlage
2.3 Wenn Sie die Mietstruktur ändern wollen 29
2.4 Wenn Sie Betriebskosten neu einführen wollen

3 BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE
3.1 Anpassung bei gewerblichen Mietverhältnissen
3.2 Anpassung bei Wohnraummietverhältnissen

4 BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNG
4.1 Wie Sie eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbaren
4.2 Beispiele aus der Rechtsprechung
4.3 Wann sind die Vorauszahlungen fällig?
4.4 Wie Sie Vorauszahlungen anpassen können
4.5 Was geschieht mit der Mehrwertsteuer?

5 DIE ABRECHNUNG
5.1 Form
5.2 Welche Inhalte muss die Abrechnung haben?
5.3 Wann ist der Abrechnungssaldo fällig?
5.4 Haushaltsnahe Dienst und Handwerkerleistungen

6 WELCHER VERTEILERSCHLüSSEL KOMMT ZUM EINSATZ?
6.1 Grundsätzlich frei vereinbar
6.2 Die wichtigsten Umlageschlüssel im Einzelnen
6.3 Vorwegabzug
6.4 Leerstand
6.5 Welcher Verteilerschlüssel für welche Betriebskosten?

6.6 Wann Sie den Umlageschlüssel ändern können

7 ABRECHNUNGSFRIST UND AUSSCHLUSSFRIST
7.1 Abrechnungspflicht
7.2 Abrechnungszeitraum
7.3 Welche Abrechnungs und Ausschlussfristen gelten?
7.4 Rückforderungsansprüche des Mieters bei fehlender Abrechnung

8 WENN DER MIETER EINWENDUNGEN HAT
8.1 Einwendungsfrist und Ausschlussfrist
8.2 Einsichtsrecht des Mieters
8.3 Fotokopien
8.4 Wenn der Vermieter keine Einsicht gewährt

9 PARTEIWECHSEL
9.1 Wenn der Vermieter wechselt
9.2 Wenn der Mieter wechselt

10 DIE VERJäHRUNG BZW. VERWIRKUNG VON ANSPRüCHEN
10.1 Wann verjähren Ansprüche des Vermieters?
10.2 Wann verjähren Ansprüche des Mieters?
10.3 Wie Sie die Verjährungsfrist berechnen
10.4 Wann wird die Verjährung unterbrochen bzw.

Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.