Immobilien bewerten leicht gemacht - inkl. Arbeitshilfen online

Wer eine Immobilie schätzt, sollte sich nicht nach seinen eigenen subjektiven Eindrücken richten. Für professionelle Gutachter gibt es gesetzliche Vorgaben, an denen sich auch ein privater Hauskäufer orientieren kann. Zu beachten ist, dass bei einer Wertschätzung viele Faktoren eine Rolle spielen.

Der Grundgedanke ist ganz einfach: Eine Immobilie erfüllt einen Nutzungszweck. Dieser Zweck bestimmt ihren Wert. Doch es wird komplizierter: Faktoren wie die Grundfläche, der umbaute Raum, die Restnutzungsdauer und der Preis für den Boden, auf dem die Immobilie steht, müssen ebenfalls.berücksichtigt werden.

In Deutschland wird vor allem zwischen selbst bewohnten und vermieteten Immobilien unterschieden - dabei kommen auch verschiedene Verfahren zum Tragen. Üblich sind das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren, als Immobilienbesitzer müssen Sie sich für eines davon entscheiden. Alle Verfahren führen am Ende zum Verkehrswert Ihrer Immobilie, also dem marktüblichen Preis.

Flexibilität

Der Begriff „Immobilie" sagt es schon: Nichts ist unbeweglicher als ein gebautes Haus. Die Immobilie wird also bis zum Abriss am Ort der Erbauung verbleiben. Geschmäcker ändern sich allerdings: Deshalb baut derjenige gut, der mit einer gewissen Flexibilität plant. Immerhin geht man bei einer Immobilie von einer Nutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren aus. Das heißt, ein Ladenlokal kann im Lauf der Jahre zur Wohnung werden oder die Garage zur Werkstatt. Je flexibler ein Gebäude ist, desto besser sind auch seine Vermarktungschancen.

BEISPIEL

In den 1950er-Jahren waren kleine Tante-Emma-Läden in vielen Wohngegenden sehr verbreitet. Was die kleinen Läden nicht hatten, fand der Verbraucher beim „Konsum" um die Ecke. Verkaufsflächen unter 200 qm waren damals keine Seltenheit. Im Lauf der Zeit änderten sich die Verhältnisse jedoch rasant. Durch die Konkurrenz der immer größer werdenden Supermärkte in den Ortsteilzentren

Vorwort

Einleitung

Vorarbeiten und Informationsbeschaffung

Das Grundstück und sein Wert
Wichtige Informationsquellen
Sammlung und Analyse von Preisen
Verbands- und Maklerinfos
Rechte an einer Immobilie
Exkurs: Erbbaurecht
Finanzierung der Immobilie

Finanzierungsformen
Finanzierungsablauf
Staatliche Zuschüsse und Darlehensprogramme
Einsatz eines Gutachters

Baumangel und Bauschaden
Fußboden
Schädlinge und Schadstoffe
Chemische Schadstoffe in der Luft
Professionelles Gutachten
Ablauf einer Wertschätzung

Flexibilität
Ertrag und Kosten
Wohnfläche und umbauter Raum
Richtpreis und Preisindex
Weitere Korrekturfaktoren
Wertminderung und Nutzungsdauer
Wertermittlungsverfahren
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Ertragswert
Grundlagen-Check
Wertermittlung bei Eigentumswohnungen

Vermietung oder Selbstnutzung
Verwaltungskosten pro Wohneinheit
Instandhaltungsrücklage
Jahresbeiträge
Bodenwertermittlung
Überschlagsrechnungen und ihre Tücken
Vergleichswertverfahren
Beispielsfall: Vermietete Penthouse-Wohnung
Wertermittlung beim Familienhaus

Substanzwert
Sonderfall Dreifamilienhaus
Beispielsfall: 133 qm großes Einfamilienhaus
Wertermittlung beim Mehrfamilienhaus

Mietwohnmarkt in Deutschland
Sonderfall: Gewerbe im Mehrfamilienhaus
Überschlagsschätzung mit Maklerformel
Beispielsfall: Mehrfamilienhaus
Wertsteigerung durch Modernisierungen

Instandhaltung und Modernisierung
Instandhaltungs- und Modernisierungsstau
Werterhaltung und Wertsteigerung
Steigende Energiekosten
Politische Rahmenbedingungen
Energieeinsparverordnung
Modernisierung im Ablauf
Praxistipps zur Heizungsanlage
Praxistipps zur Fassadenmodernisierung
Beispielsfall: Modernisierte Eigentumswohnung
Beispielsfall: Modernisiertes Einfamilienhauses
Wert eines modernisierten Mehrfamilienhauses
Immobilienzwangsversteigerung

Rechtsrahmen
Gebotsgrenzen
Versteigerungsablauf
Zuschlag

Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen und unterhaltsame Reisereportagen. Bevor er im Juli 2002 sein eigenes Journalistenbüro gründete, war er als Immobilienredakteur bei der VERSUM AG und als Onlineredakteur bei der Gruner+Jahr Wirtschaftspresse Online beschäftigt.