Mietmängel und Mietminderung, m. CD-ROM

1. WAS IST EIGENTLICH EIN MANGEL?

Zu den Hauptpflichten des Vermieters z hlt die Erhaltungspflicht der Mietsache ( 535 BGB). Danach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgem en Gebrauch geeigneten Zustand zu berlassen und sie au erdem w hrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Den Vermieter trifft daher grunds tzlich die Instandsetzung- und Instandhaltungspflicht bez glich der Mietr ume. Zu den Mietr umen z hlen vor allem vermietete Wohnungen und Gewerber ume sowie sonstige R ume wie Garagen, Schuppen, Keller und Hobbyr ume. Ebenso k nnen mitvermietete Freifl chen, zum Beispiel G rten oder Gemeinschaftsr ume wie Heizungs- und Waschkeller, zur Mietsache geh ren. Der Vermieter haftet also insgesamt daf r, dass der Gebrauch der Mietsache w hrend der gesamten Mietdauer f r den Mieter uneingeschr nkt m glich ist.

PRAXIS-BEISPIEL

Als Mangel anerkannt
- Wenn die Heizungsanlage in einem Geb ude nicht funktioniert, liegt ein Mangel der Mietsache vor.
- Ist das Dach undicht und es kommt in der Folge zu Feuchtesch den, hat der Vermieter f r die Beseitigung dieser M ngel zu sorgen.
- Nicht schlie ende T ren und Fenster oder nicht funktionierende Klingelanlagen stellen ebenfalls M ngel der Mietsache dar.

F r den Fall, dass die Mietsache mangelhaft ist, stehen dem Mieter folgende Gew hrleistungsanspr che zu:
- Mietminderung
- Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch
- Au erordentliche K ndigung

Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag schon geschlossen, ist der Mietbeginn jedoch noch nicht eingetreten und die Mietsache an den Mieter noch nicht bergeben, so stehen dem Mieter die vorbezeichneten Rechte nicht zu.

EXPERTEN-TIPP

Achtung!

Der Mieter kann die Gew hrleistungsrechte erst geltend machen, wenn die Mietsache bereits an ihn bergeben worden ist. Die Geltendmachung von Gew hrleistungsanspr chen setzt voraus, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Die Mietsache ist dann mangelhaft, wenn sie zur Zeit der

- Vorwort

1. Was ist eigentlich ein Mangel?
- Was bedeutet "subjektiver Fehlerbegriff"?
- Wann liegt ein Sachmangel vor?
- Was ist unter dem Begriff "Rechtsmangel" zu verstehen?
- Was f llt unter "zugesicherte Eigenschaften"?

2. Was muss der Mieter beachten?
- Zeigen Sie M ngel immer an
- Erf llen Sie Ihre Duldungspflichten

3. Wie muss der Vermieter reagieren?
- Schauen Sie sich den Mangel an
- Kommen Sie Ihrer Instandhaltungs und Instandsetzungspflicht nach
- So weisen Sie unberechtigte Forderungen zur ck
- Welche K ndigungsrechte habe ich als Vermieter?

4. In welchen F llen ist eine Minderung ausgeschlossen?
- Ein unerheblicher Mangel liegt vor
- Mietminderung ist vertraglich ausgeschlossen
- Wenn der Mangel bekannt ist
- Was bewirkt eine vorbehaltlose Mietzahlung?
- Der Mieter hat den Mangel verursacht
- Wenn der Mieter Instandsetzungsma nahmen vereitelt
- Wann lebt das Minderungsrecht wieder auf?

5. Wie berechne ich die Mietminderung?
- Wie gro ist die Beeintr chtigung?
- Was wird als Bemessungsgrundlage angesetzt?

6. Welche sonstigen Rechte hat der Mieter?
- Wann besteht Anspruch auf Schadensersatz?
- Selbstbeseitigungsrecht und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

7. Wie ist bei L rm vorzugehen?
- Welche Arten von L rmbel stigung gibt es?
- Wie werden L rmimmissionen geregelt?
- Wie l sst sich L rmbel stigung nachweisen?
- Wie kann der Mieter reagieren?
- Was kann der Vermieter tun?

8. Wie ist auf Schimmel oder Feuchtigkeit zu reagieren?
- Wie entstehen Schimmel und Feuchtesch den?
- Wer tr gt die Beweislast?
- Was kann der Vermieter tun?

9. Was tun bei Umweltgiften?
- Mangelbegriff bei Umweltgiften
- Was gilt bei folgenden Einzelf llen?
- Was bedeutet Fogging?

10. Lohnt sich der Gang zum Gericht?
- Welche Klagem glichkeiten hat der Vermieter?
- Welche Klagem glichkeiten stehen dem Mieter offen?
- Was bedeutet "einstweiliger Rechtsschutz"?
- Welches Gericht ist zust ndig?
- Wer tr gt

Birgit Noack ist Rechtsanwältin und Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht.Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig. Sie ist bestens mit den Problemen bei Mietverträgen oder Abrechnung von Beriebskosten vertraut. Sie ist Mitautorin verschiedener Fachbücher im Haufe Verlag.

"Dieser praktische Ratgeber erl utert die unterschiedlichen M ngel, die bei Mietsachen auftreten k nnen, und erkl rt die Anspr che und Rechte von Vermietern und Mietern. Die knappen, aber anschaulich beschriebenen Anweisungen sind mit Praxisbeispielen illustriert und mit Expertentipps gew rzt." (Immobilien Zeitung, 03.05.2007)