Umgang mit schwierigen Mietern, m. CD-ROM
Erstes Buch mit CD-ROM für Vermieter und Verwalter, das sich speziell mit Problem-Mietern befasst. Musterbriefe und Musterverträge helfen bei Kündigung, Räumung, aber auch bei der Vorsorge, z.B. mit rechtssicheren Mietverträgen....
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Produktinformationen zu „Umgang mit schwierigen Mietern, m. CD-ROM “
Erstes Buch mit CD-ROM für Vermieter und Verwalter, das sich speziell mit Problem-Mietern befasst. Musterbriefe und Musterverträge helfen bei Kündigung, Räumung, aber auch bei der Vorsorge, z.B. mit rechtssicheren Mietverträgen.
Viele Vermieter machen bittere Erfahrungen mit Mietern, die Wohnungen verwahrlosen lassen oder ohne Kündigung verlassen. In diesen Fällen soll der Haufe Praxis-Ratgeber Hilfestellung leisten.
INHALTE
- Tipps, Hinweise und Strategien, wie Sie sich als Vermieter vor zahlungsunfähigen Mietern möglichst im Voraus schützen
- Zu jedem Anlass werden die besten Argumentationshilfen und rechtlich sicheren Musterabläufe erläutert
- Durch die Listung der Konfliktfälle können Sie sich schnell orientieren
- Neu: Mit aktuellem BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen
AUF DER CD-ROM
- Musterbriefe
- Musterverträge
- Urteile
Klappentext zu „Umgang mit schwierigen Mietern, m. CD-ROM “
Erstes Buch mit CD-ROM für Vermieter und Verwalter, das sich speziell mit Problem-Mietern befasst. Musterbriefe und Musterverträge helfen bei Kündigung, Räumung, aber auch bei der Vorsorge, z.B. mit rechtssicheren Mietverträgen. Viele Vermieter machen bittere Erfahrungen mit Mietern, die Wohnungen verwahrlosen lassen oder ohne Kündigung verlassen. In diesen Fällen soll der Haufe Praxis-Ratgeber Hilfestellung leisten.
INHALTE
- Tipps, Hinweise und Strategien, wie Sie sich als Vermieter vor zahlungsunfähigen Mietern möglichst im Voraus schützen
- Zu jedem Anlass werden die besten Argumentationshilfen und rechtlich sicheren Musterabläufe erläutert
- Durch die Listung der Konfliktfälle können Sie sich schnell orientieren
- Neu: Mit aktuellem BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen
AUF DER CD-ROM
- Musterbriefe
- Musterverträge
- Urteile
Lese-Probe zu „Umgang mit schwierigen Mietern, m. CD-ROM “
LESEPROBE AUS DEM KAPITEL 2 "WELCHE VORSICHTSMAßNAHMEN SIE ERGREIFEN KÖNNEN" (S. 23-25)2 WELCHE VORSICHTSMASSNAHMEN SIE ERGREIFEN KÖNNEN
Viele Fehler passieren bereits im Vorfeld der Vermietung. So ist z. B. immer wieder zu hören, dass der Vermieter von Anfang an ein "schlechtes Gefühl" hatte. Ein solches Gefühl sollten Sie nicht unterschätzen. Auch wenn alle nachprüfbaren Daten in Ordnung sind, Sie aber irgendwie dieses schlechte Gefühl im Bauch haben, ist Vorsicht geboten. Einige Vermieter haben gute Erfahrungen damit gemacht, den Mietvertrag in der letzten Wohnung des Mieters zu unterschreiben. Die Erfahrungen, die sie dabei gemacht haben, waren teilweise recht eindrucksvoll. Dabei sollten Sie es aber nicht belassen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, notwendige Informationen über den Mietinteressenten zu erlangen, wie die folgenden Ausführungen veranschaulichen. ACHTUNG:Bestätigt der Arbeitgeber die Gehaltsangaben des Mietinteressenten, so ist nichts darüber gesagt, ob dem Mietinteressenten nicht vielleicht schon längst gekündigt worden ist und er dadurch in naher Zukunft eine ganz andere Einkommenssituation hinnehmen muss.
2.1 INFORMATIONEN ÜBER DEN MIETER EINHOLEN
Bevor Sie sich für einen Mieter entscheiden, sollten Sie etwas mehr über ihn in Erfahrung bringen. Folgende Möglichkeiten kommen dafür in Betracht:
2.1.1 DIE MIETERSELBSTAUSKUNFT
Die meisten Vermieter verlangen von den Mietinteressenten eine sogenannte Selbstauskunft. Selbstauskunft meint, dass der Kandidat präzise Auskünfte über sine persönlichen und finanziellen Verhältnisse gibt. Hierbei handelt es sich entweder um eine mündliche Befragung oder besser noch um einen Fragebogen. Sie haben als Vermieter jedoch kein uneingeschränktes Fragerecht.
Als unzulässig angesehen worden sind Fragen nach
- dem Familienstand (a. A. AG Landau, WM 1986, 133),
- staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahren (AG Hamburg, WM 1992,598),
- Vorstrafen (AG Rendsburg, WM 1990 507),
- vorangegangenen
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Mietverhältnissen (AG Kerpen, WM 1990, 62),
- ob der Ehegatte Ausländer ist (AG Nürnberg, WM 1984, 295) sowie nach
- Zugehörigkeit zu einer Partei, Gewerkschaft oder einem Mieterverein.
Im Rahmen der schriftlichen Mieterselbstauskunft sollten Sie den Mietinteressenten auf jeden Fall danach befragen, ob
- in den letzten fünf Jahren Pfändungen gegen ihn ausgebracht wurden und ob
- ein Antrag auf Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gegen den ihn oder ein Konkursantrag über sein Vermögen gestellt wurde.
So erhalten Sie weitere Erkenntnis über die Bonität des Mietinteressenten. Fragen Sie unbedingt danach, ob gegen den Mietinteressenten ein Verbraucherinsolvenzverfahren nach der Insolvenzordnung (InsO) läuft. Ist dies nämlich der Fall, sollten Sie ihn von der Interessentenliste streichen. Unabhängig von der konkret gestalteten Frage und der Aufforderung zur Mieterselbstauskunft ist ein Mietinteressent schon von sich aus darüber auskunftspflichtig, ob er bei Vertragsabschluss überhaupt zahlungsfähig ist (AG Stuttgart-Bad Cannstadt, WM 1986, 331). Ebenfalls ungefragt angeben muss er, ob die Miete für die in Aussicht genommene Mietsache mehr als 75 Prozent seines Nettoeinkommens beträgt (AG Frankfurt/Main, WM 1989, 620). Schließlich hat er auch ungefragt anzugeben, falls er eine eidesstattliche Versicherung bereits abgegeben hat (AG Hagen, WM 1984, 296). Insbesondere muss der Mietinteressent darauf hinweisen, falls er die Miete nur mithilfe des Sozialamtes zahlen kann; eine fälschliche Angabe über den regelmäßigen Monatsverdienst berechtigt Sie als Vermieter, den abgeschlossenen Vertrag zu beenden. Verweigert der Mietinteressent unzulässige Fragen oder beantwortet er sie bewusst falsch, so können Sie nichts daraus für sich herleiten, d. h. sie dürfen die Wohnung wegen dieser falschen Angaben nicht kündigen. Genügt der Mietinteressent hingegen den legitimen Auskunftspflichten pflichtwidrig nicht, so wird der Mietvertrag, so er geschlossen wurde, anfechtbar, d. h. das Mietverhältnis ist sofort beendet.
HINWEIS:
Nach Bezug der Wohnung ist eine Anfechtung des Mietvertrags grundsätzlich nicht mehr möglich, sondern nur noch eine Kündigung. Ist die Wohnung schon seit neun Monaten bezogen und wird die Miete vertragsgemäß bezahlt, können Sie wegen der falschen Auskunft auch nicht sofort die Kündigung aussprechen. Unbenommen ist Ihnen jedoch, darüber hinaus Schadensersatz zu verlangen.
- ob der Ehegatte Ausländer ist (AG Nürnberg, WM 1984, 295) sowie nach
- Zugehörigkeit zu einer Partei, Gewerkschaft oder einem Mieterverein.
Im Rahmen der schriftlichen Mieterselbstauskunft sollten Sie den Mietinteressenten auf jeden Fall danach befragen, ob
- in den letzten fünf Jahren Pfändungen gegen ihn ausgebracht wurden und ob
- ein Antrag auf Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gegen den ihn oder ein Konkursantrag über sein Vermögen gestellt wurde.
So erhalten Sie weitere Erkenntnis über die Bonität des Mietinteressenten. Fragen Sie unbedingt danach, ob gegen den Mietinteressenten ein Verbraucherinsolvenzverfahren nach der Insolvenzordnung (InsO) läuft. Ist dies nämlich der Fall, sollten Sie ihn von der Interessentenliste streichen. Unabhängig von der konkret gestalteten Frage und der Aufforderung zur Mieterselbstauskunft ist ein Mietinteressent schon von sich aus darüber auskunftspflichtig, ob er bei Vertragsabschluss überhaupt zahlungsfähig ist (AG Stuttgart-Bad Cannstadt, WM 1986, 331). Ebenfalls ungefragt angeben muss er, ob die Miete für die in Aussicht genommene Mietsache mehr als 75 Prozent seines Nettoeinkommens beträgt (AG Frankfurt/Main, WM 1989, 620). Schließlich hat er auch ungefragt anzugeben, falls er eine eidesstattliche Versicherung bereits abgegeben hat (AG Hagen, WM 1984, 296). Insbesondere muss der Mietinteressent darauf hinweisen, falls er die Miete nur mithilfe des Sozialamtes zahlen kann; eine fälschliche Angabe über den regelmäßigen Monatsverdienst berechtigt Sie als Vermieter, den abgeschlossenen Vertrag zu beenden. Verweigert der Mietinteressent unzulässige Fragen oder beantwortet er sie bewusst falsch, so können Sie nichts daraus für sich herleiten, d. h. sie dürfen die Wohnung wegen dieser falschen Angaben nicht kündigen. Genügt der Mietinteressent hingegen den legitimen Auskunftspflichten pflichtwidrig nicht, so wird der Mietvertrag, so er geschlossen wurde, anfechtbar, d. h. das Mietverhältnis ist sofort beendet.
HINWEIS:
Nach Bezug der Wohnung ist eine Anfechtung des Mietvertrags grundsätzlich nicht mehr möglich, sondern nur noch eine Kündigung. Ist die Wohnung schon seit neun Monaten bezogen und wird die Miete vertragsgemäß bezahlt, können Sie wegen der falschen Auskunft auch nicht sofort die Kündigung aussprechen. Unbenommen ist Ihnen jedoch, darüber hinaus Schadensersatz zu verlangen.
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Inhaltsverzeichnis zu „Umgang mit schwierigen Mietern, m. CD-ROM “
INHALTEINFÜHRUNG
1 NICHT ALLE MIETER SIND ANGENEHME MIETER
1.1 Vermieter vom Gesetzgeber benachteiligt
1.2 Welche Interessenverbände gibt es?
1.3 Keine Angst vor der Justiz
1.4 Wo finde ich den richtigen Anwalt für Mietrecht?
2 WELCHE VORSICHTSMAßNAHMEN SIE ERGREIFEN KÖNNEN
2.1 Informationen über den Mieter einholen
2.2 Den Mietvertrag richtig gestalten
3 PROBLEMFÄLLE - BEISPIELE AUS DER RECHTSPRECHUNG
3.1 Beleidigung
3.2 Besitzstörung: unbefugte Parkplatznutzung usw.
3.3 Drogenhandel
3.4 Entziehung von Energie
3.5 Fehlende Sauberkeit
3.6 Gartenbewirtschaftung
3.7 Gegenstände im Hausflur
3.8 Geruchsbelästigung
3.9 Graffiti
3.10 Hausfriedensstörung
3.11 Heimlicher Auszug
3.12 Körperverletzung
3.13 Krankheit
3.14 Lärmbelästigung
3.15 Nötigung und Bedrohung
3.16 Prostitution
3.17 Rauchen in der Wohnung
3.18 Sachbeschädigung
3.19 Sammeln von Unrat (Messies)
3.20 Schimmel an den Wänden
3.21 Tod des Mieters
3.22 Überbelegung
3.23 Unberechtigte Mietminderung
3.24 Unerlaubte Antennenmontage
3.25 Unerlaubte Tierhaltung
3.26 Unerlaubte Untervermietung
3.27 Ungeziefer in der Wohnung
3.28 Zahlungsverzug
3.29 Zweckentfremdung von Wohnraum
3.30 Besondere Urteile des BGH
4 WELCHE GEGENMAßNAHMEN SIE ERGREIFEN KÖNNEN
4.1 Sich einigen ist oft besser als sich streiten
4.2 Wie Sie sich im Streitfall richtig verhalten
4.3 Während der Mietvertrag läuft
4.4 Maßnahmen nach dem Auszug
5 WENN ALLES NICHT HILFT: DAS GERICHTSVERFAHREN
5.1 Wie läuft das zivilrechtliche Verfahren ab?
5.2 Wie das Gericht entscheidet
5.3 Welche Rechtsmittel Sie einlegen können
6 DIE ZWANGSVOLLSTRECKUNG
6.1 Welche Vollstreckungsmaßnahmen gibt es?
6.2 Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?
6.3 Die Pfändung
6.4 Letzte Möglichkeit: die Offenbarungspflicht
6.5 Welche Rechtsbehelfe gibt es?
6.6 Der einstweilige Rechtsschutz
6.7 Die Zwangsversteigerung
6.8 Exkurs: Die Räumung
7 WELCHE KOSTEN FALLEN BEI EINEM PROZESS AN?
7.1 Grundlage der
... mehr
Kostenberechnung: der Streitwert
7.2 Die Gerichtskosten
7.3 Die Anwaltskosten
7.4 Welche sonstigen Kosten können anfallen?
7.5 Wer erstattet die Kosten?
7.6 Rechtsschutzversicherung
7.7 Prozesskostenfinanzierer - was ist das?
8 WENN DER MIETER INSOLVENT IST
8.1 Wie läuft das Verbraucherinsolvenzverfahren ab?
8.2 Konsequenzen des Insolvenzverfahrens
STICHWORTVERZEICHNIS
ANHANG
Musterschreiben und -verträge
Nützliche Anschriften
7.2 Die Gerichtskosten
7.3 Die Anwaltskosten
7.4 Welche sonstigen Kosten können anfallen?
7.5 Wer erstattet die Kosten?
7.6 Rechtsschutzversicherung
7.7 Prozesskostenfinanzierer - was ist das?
8 WENN DER MIETER INSOLVENT IST
8.1 Wie läuft das Verbraucherinsolvenzverfahren ab?
8.2 Konsequenzen des Insolvenzverfahrens
STICHWORTVERZEICHNIS
ANHANG
Musterschreiben und -verträge
Nützliche Anschriften
... weniger
Autoren-Porträt von Norman M. Spreng
Norman M. Spreng arbeitete viele Jahre als Jurist im Immobiliensektor und ist nunmehr als Rechtsanwalt in Essen tätig. Er verfügt über eine langjährige juristische Berufserfahrung im Miet- und Immobilienrecht.
Bibliographische Angaben
- Autor: Norman M. Spreng
- 2008, 2., aktualisierte Auflage, 288 Seiten, Maße: 15 x 21,2 cm, Kartoniert (TB), Deutsch
- Verlag: Haufe-Lexware
- ISBN-10: 3448087750
- ISBN-13: 9783448087758
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