Immobilieninvestition und -finanzierung kompakt

3.1 Besonderheiten der Immobilie: hoher Kapitalbedarf (S. 37)

Immobilien sind durch einige Merkmale gekennzeichnet, die immer wieder herangezogen werden, um ihre besondere Behandlung zu begründen. Es sind kapitalintensive Produkte mit einem langen Herstellungs- und Vermarktungsprozess, die langlebigsten Wirtschaftsgüter, jedoch nur schwer – d.h. unter Einsatz hoher Kosten – zu verändern. Deshalb besteht selten Ersatzbedarf, sondern höchstens neuer oder veränderter Bedarf – z.B. aufgrund des Familienzyklus, veränderter Einkommensverhältnisse oder veränderter Produktion.

Immobilien sind nicht substituierbar, weshalb sie nicht nur Wirtschaftsgut, sondern auch Sozialgut sind. Und sie sind – wie ihr Name schon sagt – immobil, d.h. standortgebunden. Ihr Verkauf wie ihre Vermietung sind beratungsintensiv, da es sich um erklärungsbedürftige Produkte handelt. Es sind Zusatzentscheidungen zu treffen, beispielsweise bezüglich Finanzierung, Standort oder Umzug. Im Selbstnutzerbereich ist die Kaufintensität sehr gering, nämlich ein- bis zweimal im Leben. Pflege und Werterhaltung von Immobilien sind serviceintensiv. Zudem besteht eine geringe Elastizität der Anpassung an Marktveränderungen, seitens der Nachfrager wie seitens der Anbieter. Ihre Erstellung, ihr Kauf oder Verkauf und ihr Wechsel sind mit hohen Transaktionskosten verbunden. Auch deshalb, aber nicht zuletzt aufgrund Marktintransparenzen und der hohen Wertgröße des Gutes Immobilie besitzt sie eine geringe Fungibilität. Zudem sind Immobilien heterogen.

All diese Merkmale der Immobilien führen dazu, dass ihre Finanzierung Besonderheiten unterliegt, die nicht nur im hohen Kapitalbedarf bei gleichzeitig hohem Fremdkapitalanteil begründet liegen.

3.2 Warum Finanzierung?
3.2.1 Kapitalausstattung und Kapitalbedarf

Die Kapitalausstattung wird determiniert durch den Kapitalbedarf, der definiert werden kann als die Summe der finanziellen Mittel einer Periode, die für die Durchführung der verschiedenen

1;Vorwort;6
2;Inhalt;8
3;Abkürzungsverzeichnis;12
4;1 Grundlagen;14
4.1;1.1 Investition und Finanzierung;14
4.2;1.2 Einführung in die Investitions- und Finanzierungsrechnung;14
5;2 Investition und Investitionsrechnung;22
5.1;2.1 Einführung in die Methoden der Investitionsrechnung;22
5.2;2.2 Voraussetzungen der Investitionsrechnung;23
5.3;2.3 Statische Methoden der Investitionsrechnung;24
5.4;2.4 Dynamische Ansätze der Investitionsrechnung;31
5.5;2.5 Die Discounted Cash Flow Methode;43
5.6;2.6 Investitionsrechnung unter Unsicherheit;45
6;3 Grundlagen der Finanzierung;50
6.1;3.1 Besonderheiten der Immobilie: hoher Kapitalbedarf ;50
6.2;3.2 Warum Finanzierung?;50
6.3;3.3 Innenfinanzierung;61
7;4 Fremdfinanzierung in der Immobilienwirtschaft;66
7.1;4.1 Einführung;66
7.2;4.2 Fremdkapitalkosten;68
7.3;4.3 Formen der Fremdfinanzierung;70
7.4;4.4 Abwicklung der Kreditvergabe aus der Sicht eines Kreditinstituts oder: was hat der Schuldner zu beachten?;71
7.5;4.5 Kreditsicherheiten;76
7.6;4.6 Kurzfristige Finanzierungsformen;82
7.7;4.7 Langfristige Fremdfinanzierung Kredite;83
7.8;4.8 Kundenfinanzierung;109
8;5 Einige Besonderheiten der Bauträgerfinanzierung;114
8.1;5.1 Risikoanalysen;114
8.2;5.2 Einige Finanzierungsbesonderheiten;116
8.3;5.3 Finanzbedarf;120
8.4;5.4 Bauträgerbilanzen und deren Auswertung durch Banken;122
9;6 Veränderungen des Kapitalmarkts und dessen Folgen Innovative Finanzierungsinstrumente;124
9.1;6.1 Eigenkapitalvereinbarungen nach Basel II und deren Folgen;124
9.2;6.2 Innovative Finanzierungsinstrumente;128
9.3;6.3 Mezzanine Finanzierung;140
10;7 Weitere neue und wieder entdeckte Finanzierungsinstrumente;146
10.1;7.1 Debt-Equity Swap;146
10.2;7.2 Genussscheine;148
10.3;7.3 Immobilienindexierte Genussscheine;148
10.4;7.4 Derivate;149
10.5;7.5 Finanzierungsmöglichkeiten durch eine Immobilien-AG;152
10.6;7.6 REITs zur Finanzierung;153
10.7;7.7 Non-Recourse-Finanzierungen;154
11;8 Kreditsubstitute;156
11.1;8.1

Prof. Dr. Michaela Hellerforth ist Inhaberin einer Professur an der Fachhochschule Gelsenkirchen im Studiengang Facility Management und Geschäftsführerin eines mittelständischen Immobilienunternehmens.
Sie studierte Betriebswirtschaft, mit den Schwerpunktfächern Betriebswirtschaftliche Steuerlehre und Betriebswirtschaftliche Finanzwirtschaft und Jura an der Universität Münster und promovierte an der Universität Köln. Sie ist Mitglied bei den Wirtschaftsjunioren Deutschland, Mitglied in der ALUMNI-Organisation der AIESEC, Mitglied im Siegener Forum für Rechnungslegung, Prüfungswesen und Steuerlehre, Siegen, Mitglied des Redaktionsbeirates der Zeitschrift Immobilien Manager